Năm 2018, An Phát Holdings gây bất ngờ khi bỏ ra gần 800 tỉ đồng để mua lại KCN Việt Hòa-Kenmark của Đài Loan vốn bị bỏ hoang gần 10 năm. Bất ngờ hơn nữa khi An Phát Holdings tuyên bố sẽ làm bất động sản công nghiệp và sẽ làm một cách khác biệt so với các doanh nghiệp trước đó.
Quyết định này đã từng khiến các nhà đầu tư hoài nghi bởi trước đó An Phát Holdings chưa từng có kinh nghiệm làm BĐS công nghiệp, trong khi Việt Hòa-Kenmark là một trường hợp khó, rất cần một cuộc “cách mạng” mới có thể sống lại và phát triển được.
Nhưng chỉ sau hơn 1 năm, nhìn vào cách mà An Phát Holdings thực hiện theo một lối rất riêng, thì người ta hoàn toàn tin vào tầm nhìn và cuộc “cách mạng” đúng đắn của An Phát Holdings khi đã biến KCN An Phát Complex (được đổi tên từ Việt Hòa_Kenmark) từ “đất hoang” trở thành “đất vàng”.
Ông Phạm Văn Tuấn- Tổng Giám đốc An Phát Complex (APC) đã có cuộc trao đổi cởi mở với chúng tôi về những điều mà APC đã làm được và cả những dự tính trong tương lai:
Cho đến thời điểm này, nhiều người vẫn truyền tai nhau về câu chuyện An Phát Holdings mua Việt Hòa-Kenmark trong hoàn cảnh “nhanh không tưởng”, ông có thể chia sẻ thêm về câu chuyện này được không?
Đúng là chúng tôi mua Việt Hòa- Kenmark rất nhanh. Sau khi nhận được lời chào mua, chúng tôi rất nhanh chóng lập tổ công tác về dự án này, phân tích những yếu tố “được” và “chưa được”. Nói thật là “được” thì cũng có nhiều và “khó khăn” thì cũng không phải là ít vì khi đó Việt Hòa- Kenmark đã bị bỏ hoang quá lâu, thậm chí có người còn gọi đây là “cục máu đông” của tỉnh Hải Dương. Nhưng quan trọng là với những khó khăn hay những điều “chưa được” đó thì chúng tôi đã tìm ra được bài toán để giải đáp và thấy rằng đây là dự án khả thi nên đã chốt mua.
Điều gì khiến ông nói rằng Việt Hòa- Kenmark là dự án khả thi vì xét một cách toàn diện, tại thời điểm đó, không một nhà đầu tư nào dám mạo hiểm, trừ An Phát Holdings ?
Tại An Phát Holdings, khi quyết định mở hay tham gia bất kì một dự án nào mới, chúng tôi đều cẩn thận xét đến 3 yếu tố: thứ nhất dự án phải đảm bảo cái Trend (xu hướng) tức là có được quan tâm, mới mẻ và nhiều triển vọng không; thứ hai là mức lợi nhuận khả quan và cuối cùng là dung lượng thị trường phải lớn. Qua phân tích, chúng tôi thấy nếu làm thì Việt Hòa- Kenmark có thể đáp ứng cả 3 yếu tố này. Thời điểm đó, một trong các lý do lớn khiến Việt Hòa-Kenmark không tìm được chủ bởi không ngân hàng nào dám rót vốn cho nhà đầu tư vay do những “dư chấn” từ thời điểm trước để lại. Chúng tôi cũng không phải ngoại lệ, An Phát Holdings không thể vay được vốn từ ngân hàng do đó chúng tôi đã tự huy động. Và kết quả như mọi người thấy, chúng tôi đã làm rất nhanh.
Một lý do khác mà KCN này không có nhiều nhà đầu tư dám bỏ tiền ra vì nó đã có 1 phần nhà xưởng. Với 1 đơn vị đầu tư KCN thông thường sẽ không biết cách tối ưu hóa khu nhà xưởng có sẵn. Với kinh nghiệp sản xuất gần 20 năm ở qui mô lớn, chúng tôi tự tin có thể cấu trúc lại khu vực nhà xưởng để bán hoặc cho thuê , đem lại lợi nhuận thặng dư.
Sau khi về tay An Phát Holdings, Việt Hòa- Kenmark đổi tên thành An Phát Complex và có màn lột xác ngoạn mục cả về nghĩa đen và nghĩa bóng. Đâu là nguyên nhân chính của sự việc này thưa ông?
Chúng tôi chính thức tiếp nhận dự án này vào tháng 7/2018. Thật sự vào thời điểm đó, nếu không bình tĩnh thì người làm sẽ không biết bắt đầu tại đâu vì núi công việc quá lớn, thậm chí chỉ cần nhìn vào những việc nhỏ hiện ra ngay trước mắt như: không có cơ sở vật chất nào đáng kể, nhà xưởng phủ lớp bụi dày kín, điện nước đình trệ, cỏ dại mọc khắp nơi cho đến những việc lớn hơn như thủ tục pháp lý, di chuyển máy móc thiết bị, tiếp thị bán hàng ra sao… thì đã đủ sức “choáng ngợp” rồi. Tôi tự hào vì là thành viên của một tập thể An Phát Holdings đầy quyết tâm, chúng tôi đã làm việc bằng 150% sức lực để thay đổi APC. Với một dự án thông thường, nhanh thì bạn sẽ nhìn ra sự thay đổi sau 1 tuần nhưng với APC thì sự thay đổi ấy thể hiện qua từng ngày, ngày hôm nay bạn đến đây chưa có một hoạt động nào, cỏ mọc um tùm… thì ngày mai chúng tôi đã có hàng trăm nhân viên vận hành dây chuyền sản xuất ở đây, quang cảnh gọn gàng, cơ sở vật chất đã sơn sửa xong…Chúng tôi xác định phải xây APC thành một tổ hợp công nghệ tại tỉnh Hải Dương, nơi đây sẽ không chỉ qui tụ các cơ sở sản xuất tiên tiến của An Phát Holdings mà còn là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Vậy điều gì để APC trở thành điểm dừng chân của các nhà đầu tư, thưa ông?
Tôi biết nhiều người, nhất là cổ đông đã rất lo vì nghĩ rằng An Phát Holdings chưa từng làm bất động sản công nghiệp thì sẽ lấy gì để “đối chọi”. Nhưng tôi thì lại nghĩ rằng trong việc này, đôi khi lại là cái may của chúng tôi vì một người mới hoàn toàn thì suy nghĩ và cách làm nhiều khi sẽ rất khác, có thể gọi là mới mẻ so với những người đã quá quen trên một con đường.
Khi làm, chúng tôi không xác định lấy việc bán đất làm mục tiêu chính mà tập trung vào phát triển các dịch vụ đi kèm. Khi các nhà đầu tư đến APC, chúng tôi cung cấp hàng loạt các giải pháp cho doanh nghiệp như các vấn đề về tài chính, nguồn nhân lực, công nghiệp phụ trợ, thủ tục hành chính, đăng kí kinh doanh, hải quan, logistic. Tóm lại, khi xây dựng cơ sở tại APC, nhà đầu tư có thể yên tâm về một chu trình và hệ sinh thái khép kín với đầy đủ các tiện ích. Những dịch vụ mà chúng tôi có sẵn như logistic thì APC sẵn sàng hỗ trợ, dịch vụ nào chưa có sẵn thì chúng tôi sẽ tích cực tìm kiếm hoặc làm việc với các cơ quan công quyền của tỉnh để đem đến giải pháp cho nhà đầu tư.
Trong thông tin mới nhất thì hiện nay APC đã cho thuê được 60% diện tích chỉ sau chưa đầy 1 năm cho thuê và là thành tích rất tốt nếu so sánh với các KCN khác. Hiện nay ông đã có bao nhiêu khách hàng rồi?
Tôi lấy ví dụ về một khách hàng của chúng tôi là Leo Paper Group, Tập đoàn sản xuất giấy hàng đầu Hồng Kông. Năm ngoái, đối tác này đã thuê của chúng tôi 50.000m2 nhà xưởng, đến trung tuần tháng 6 vừa rồi, Leo lại quyết định kí hợp đồng thuê thêm 30.000 m2 nữa. Trong ngành du lịch, người ta hay nói rằng khi khách đến đã là thành công rồi nhưng để khách quay trở lại thì mới là thành công đích thực vì đó sẽ là kết quả tuyệt vời của một tổng thế dịch vụ bao gồm dịch vụ khách hàng, giá cả, thái độ phục vụ … Với khách hàng Leo, nếu chúng tôi làm không tốt thì không bao giờ có chuyện Leo quyết định thuê thêm và đây cũng được ví như “sự quay trở lại” trong ngành du lịch vậy.
Một khách khách hàng khác cũng đến từ Hồng Kông đã thuê 11.000 m2 nhà xưởng. APC cũng đang trong quá trình đàm phán với khách hàng đến từ Đài Loan, nếu thương vụ thành công, dự kiến khách hàng sẽ thuê 10 block nhà xưởng. Sau những thương vụ trên, tỉ lệ cho thuê hiện nay của APC là 55-60% diện tích và dự kiến đến cuối năm 2019, tỉ lệ này sẽ đạt từ 75-80%.
Quý II, chúng tôi đã đóng góp rất tích cực vào lợi nhuận tăng trưởng vượt trội của CTCP Nhựa An Phát Xanh (An Phát Bioplastics, công ty thành viên của Tập đoàn An Phát Holdings và sở hữu APC), dự kiến là 180 tỷ đồng.
Ông hình dung APC trong 2 năm nữa sẽ ra sao?
Hiện nay, cơ sở vật chất của APC không thua kém bất kì một KCN hiện đại nào. Chúng tôi hiện đã cải tạo và xây thêm 4 ha nhà xưởng và chuẩn bị làm móng thêm 4 nhà xưởng nữa, toàn bộ KCN có đường dây cáp ngầm hiện đại cùng với dịch vụ tổng thể để cung cấp cho nhà đầu tư. Chúng tôi sẽ quy hoạch APC thành một tổ hợp công nghệ cao, là nơi tập trung cơ sở sản xuất kỹ thuật hiện đại, R&D của An Phát Holdings và là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong làn sóng dịch chuyển đầu tư từ ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ- Trung, đặc biệt với vị trí đắc địa nằm ở đại lộ giao thông lớn, gần ngã tư Hà Nội-Hải Dương- Hải Phòng- Quảng Ninh, APC chắc chắn sẽ còn nhiều tăng trưởng nữa.
Sau khi cho thuê hết diện tích KCN, chúng tôi sẽ tập trung phát triển giá trị gia tăng bằng cách cung cấp các dịch vụ về điện nước, xử lý chất thải, dịch vụ lao động, ăn uống , dịch vụ công nghiệp phụ trợ nguyên nhiên liệu cho các đơn vị sản xuất trong KCN.
Tôi có thông tin rằng An Phát Holdings sẽ đầu tư thêm một KCN nữa ngay cạnh APC. Ông có thể xác nhận thông tin này không?
Đến bây giờ có thể khẳng định rằng chúng tôi đang làm bất động sản công nghiệp theo đúng kế hoạch mong muốn. Vì vậy, việc tiếp tục mở rộng mảng hoạt động này cũng là điều dễ hiểu. Chúng tôi đang có kế hoạch triển khai dự án KCN Quốc Tuấn An Bình, đặt tại huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, gần nhà máy An Phát Bioplastics với vị trí địa lý rất thuận tiện. Giai đoạn đầu, dự kiến là 2020, chúng tôi sẽ khai thác 180 ha. Điểm khác biệt của KCN này sẽ là tập trung vào việc cho thuê đất chứ không bao gồm thêm dịch vụ thuê nhà xưởng như APC
